Sinopse por Setores

 Até que enfim encontrei um tempinho para escrever para o BLOG! Vamos lá! O IBGE lançou recentemente um site rico em informações para o mercado imobiliário, o Sinopse por setores.

Destaco 2 funcionalidades interessantes para nosso segmento, a primeira são os gráficos de “densidade demográfica por região” e de “moradores por domicílio ocupado”, já atualizados com o Censo 2010. Através desses gráficos as áreas de desenvolvimento imobiliário podem identificar regiões de maior demanda habitacional, quanto maior a densidade e a média de moradores por domicílio, maior a probabilidade de demanda para habitação, conseqüentemente mais alto são os custos dos terrenos. (exceção aqui para os terrenos de ocupação irregular como favelas, que possuem altíssimas densidades habitacionais).

Exemplo de cartograma

Segunda funcionalidade interessante pirâmide etária setorial. Ferramenta interessante principalmente para a área de marketing e desenvolvimento de produtos, através de diversos filtros etários, é possível saber onde se concentram as populações jovens, adultas e idosas nas cidades e regiões. Estratégias de marketing orientadas a esses bairros podem ser de grande utilidade para profissionais de marketing e vendas.

Vale a pena acessar! http://www.censo2010.ibge.gov.br/sinopseporsetores/

A Guerra pelas Margens

As três maiores construtoras residenciais do país publicaram seus resultados, PDG, MRV e Cyrela, todas apresentaram quedas de margens de lucratividade no último trimestre em relação ao que vinham apresentando.

A principal razão é pressão dos custos, principalmente o aumento do custo de mão de obra, que não foram previstos na viabilidade de empreendimentos , e que agora estão pressionando as margens. Mas não é só isso, divido aqui em 4 partes o que faz a diferença para uma boa lucratividade em uma construtora:

1- Eficiência de Incorporação e Construção = “Investimento eficiente em terrenos com processo de incorporação rápida (melhor fluxo de caixa)”*. Construir dentro ou abaixo do orçamento, respeitando o cronograma e a qualidade estabelecida.

2- Eficiência comercial = Vender pelo preço correto, remunerando adequadamente o e investindo o mínimo possivel em propaganda.

3- Eficiência administrativa = Estrutura de retaguarda informatizada que assuma com eficiência o controle de toda a construtora, com o menor custo possível.

4- Eficiência Financeira = Captar recursos a um custo baixo e alocar da melhor forma possivel, gerando a menor despesa financeira possivel.

O conjunto dessas quatro partes impacta na chamada “última linha”, o lucro das construtoras. O desafio se encontra em cada um desses “universos”, quem conseguir gerir melhor terá a construtora mais redonda.

Não basta ter uma construtora que consegue cumprir seus orçamentos de construção, mas tem grandes despesas financeiras, ou grandes despesas administrativas, é o somatório dessas atividades que efetivamente impacta no resultado final.

Vejam abaixo as margens de lucro das 3 maiores construtoras do Brasil no 4T/2010 e como ela variou em relação ao apresentado no ano.

PDG – 11,8% (-3,3% em relação ao que conseguiu em 2010)
MRV – 17,6 (-3,4% em relação ao que conseguiu em 2010)
CYRELA – 5,9% (-6,4% em relação ao que conseguiu em 2010)

Frente a esses novos desafios, é importante que as construtoras busquem controlar melhor o que efetivamente está ao alcance, principalmente seus custos. Essa é a guerra que as construtoras terão que vencer, se quiserem ser mais competitivas e atraentes para seus acionistas.

* Colaboração Eduardo Consorte.

Densidade Demográfica

Você tem a sensação que tem gente demais morando na sua cidade? Eu tenho, e não é à toa. Belo Horizonte é a sexta capital brasileira em população e é a terceira capital com maior densidade demográfica do país. A justificativa é o tamanho do município, apenas 330 km2. Dentre as 27 capitais brasileiras (incluindo Brasília), Belo Horizonte é a 21ª em área. Ou seja, muita gente em pouco espaço.

E qual é a relação entre a densidade demográfica e o mercado imobiliário? Bom, a densidade populacional ou demográfica, é um bom indicador tanto para a oferta de terrenos quanto para a demanda por habitação. No geral, cidades que atualmente possuem densidades habitacionais altas apresentam baixa oferta de terrenos urbanos, demanda habitacional alta, e conseqüentemente preços/m2 mais altos. Mas não podemos seguir esse raciocínio a risca, Fortaleza, por exemplo, tem a maior densidade demográfica entre as capitais brasileiras, mas nem por isso tem os terrenos mais caros. Temos que levar em conta outras variáveis como renda per capita, estrutura econômica regional (presença de pólos geradores de empregos), e o déficit habitacional local.

O m2 em Fortaleza é o sexto mais caro do país (R$ 3.581,00) segundo o recente índice criado pela FIPE e pelo site ZAP.  O Distrito Federal é lidera o ranking (R$ 7.004,00) seguido por Rio, São Paulo, Belo Horizonte e Recife. Coincidência ou não, cidades que estão entre as maiores densidades populacionais por km2! Com exceção do DF, que é um ponto fora da curva (Nem precisa explicar porquê…).

Portanto conhecer a densidade demográfica das cidades é fundamental para se precificar bem um imóvel ou um terreno. É mais uma importante variável que temos que acompanhar, abaixo segue relação das 10 capitais brasileiras com maiores densidades populacionais.

Como ser dono de um Shopping através dos FII´s

Segundo a Bovespa, os fundos imobiliários são constituídos como “condomínios fechados”, divididos em cotas que depois de adquiridas não podem ser resgatadas, porém podem ser revendidas. O patrimônio de um fundo imobiliário pode ser composto de imóveis comerciais, residenciais, rurais ou urbanos, construídos ou em construção, para posterior alienação, locação ou arrendamento.

Cada fundo de investimento imobiliário, também conhecidos como FII´s, tem um objetivo determinado. Por exemplo explorar um grande shopping ou um prédio comercial. A maior parte dos imóveis alvo desses fundos, estão localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, principalmente pela força econômica dessas cidades. Através dos fundos, qualquer pessoa pode ser “dona” de um shopping por exemplo, e ganhar $$ com aluguel sem ter a dor de cabeça de administrar e principalmente sem ter um grande capital para investir. As cotas são vendidas a partir de R$100,00 na Bovespa.

O ano de 2010 foi definitivamente marcante para esse mercado, principalmente pelo aumento no volume de emissões aprovadas pela CVM (+238% em relação a 2009) e pela entrada de grandes bancos de investimento no “jogo”, consequentemente tivemos um aumento expressivo de liquidez para os investidores, porém esse ainda é o “calcanhar de aquiles” dos fundos, que em sua grande maioria apresentam baixa liquidez.

O detentor de uma cota de um determinado fundo pode ganhar ou perder dinheiro de 2 formas, a primeira é através da valorização ou desvalorização de determinada cota, e a segunda é através dos rendimentos da atividade fim do fundo, por exemplo se o shopping que o fundo explora teve lucro, ele repassa parte desses lucros aos detentores das cotas. A composição dessas duas contas resultam na taxa interna de retorno do fundo. Uma vantagem para quem tem menos de 10% das cotas do fundo é a isenção do imposto de renda gerada pelo fundo.

Com a chegada da copa do mundo e das olimpíadas, os fundos que exploram hotéis também começam a aparecer, porém todo cuidado é pouco. Recomendo uma leitura do prospecto antes de qualquer investimento, tal como uma empresa, um fundo tem que ser bem administrado e ter uma boa estrutura de negócio.

A Bovespa ainda não criou um índice oficial desses fundos, para maiores detalhes dos fundos cotados na BOLSA cliquem aqui. Nessa página encontram-se detalhes dos prospectos de cada fundo, além do histórico de suas rentabilidades. Escolha seu shopping, seu galpão logistico ou quem sabe seu prédio comercial.

Marketing Digital e o Mercado Imobiliário

Na última semana estive com investidores estrangeiros apresentando a estrutura de atendimento virtual da MRV, e a pergunta é sempre a mesma : Mas os clientes compram apartamento pela internet? A resposta é sim, compram, e muito. Isso não quer dizer que eles digitam o no. do cartão de crédito e compram o apartamento, o processo comercial é diferente de um CD ou Livro.

Segundo os dados do Banco Mundial, 37,5% da população brasileira tinha acesso a internet em 2008, isso representa aproximadamente 71 milhões de pessoas. A internet transformou completamente a forma como as pessoas buscam informações no mundo, o GOOGLE hoje é um exemplo, empresa colossal que vale  200 bilhões de dólares ( só para se ter uma idéia essa quantia compraria todas as construtoras brasileiras listadas em bolsa, e ainda sobraria um  bom troco). Quando se compra um imóvel, o primeiro passo é a busca. E qualquer busca hoje começa na internet, os classificados impressos foram deixados para trás.

Mas não basta ficar esperando que o cliente te encontre, quem quiser fazer sucesso no mundo virtual tem que ir atrás. Tal como uma loja precisa estar bem localizada em um shopping, sua loja virtual também deve estar bem localizada por onde passa o cliente, seja em um portal , em um bom posicionamento no resultado de busca ou até mesmo em uma rede social (twitter, orkut, facebook, etc.).

E quando ele te encontrar? Como ele espera ser atendido? Bom essa resposta é fácil, todo mundo que já fez compra pela internet pode responder. Site rápido, leve, rico em informações precisas e atualizadas, e se possível com atendimento online, 24 horas por dia. Afinal, se lojas na internet “nunca se fecham”,  porque algumas redes de atendimento ainda não entenderam a importância de disponibilizar alguém para tirar suas dúvidas a qualquer hora do dia?

Como já foi dito, no mercado imobiliário, não basta somente um contato pela internet. A venda é mais trabalhada, o cliente quer conhecer o terreno, o apartamento decorado, a vizinhança, enfim quer ter mais certezas sobre o investimento que está fazendo. Nessa hora outras ferramentas de marketing entram em ação, mas esse é assunto para outro post.

Para exemplificar tudo isso, atualmente 30% das vendas da MRV * são realizadas pela Internet, representando mais de R$ 1 Bi em vendas anuais e quase a totalidade dos nossos clientes visitam nosso site antes da compra. Recebemos mais de 60 mil visitas por dia, disponiblizando atendimento 24 horas.

* Todos dados divulgados aqui são públicos, portanto já foram passados ao mercado em geral.

Para onde vai o cimento?

O consumo de cimento é um bom indicador da evolução do mercado imobiliário de um país, e o consumo per capita é também um indicador de desenvolvimento. O Brasil está atrasado nesses dois indicadores, segundo a SNIC (sindicato nacional da indústria do cimento) consome apenas 1,8 % do cimento do mundo (2008), enquanto seus companheiros do BRIC (Russia, Índia e China) consomem respectivamente 2,1% , 6,4% e absurdos 49% da China.

Outro dado interessante disponibilizado pelo SNIC é o consumo per capita, outro indicador de desenvolvimento. E nesse o Brasil é ainda pior, consome apenas 272Kg por habitante, e é o 17º do mundo.

Os quadros acima comprovam a revolução que o oriente está fazendo na construção do mundo moderno, dos 10 maiores edifícios do mundo 5 estão na China. Vale a pena acessar um infográfico interessante sobre isso, o site pode ser visitado clicando aqui.

Fonte: http://www.snic.org.br/pdf/presskit_SNIC_2010_PB.pdf

Bolha?

Com muita satisfação escrevo hoje a pedido de um amigo meu, Marcelo Soares, falarei sobre bolha imobiliária.

Qual é a principal lógica de uma bolha? Irracionalidade, ou seja, não existe lógica. Alta acentuada de preços sem um fundamento justificável, e geralmente sem acompanhamento e regulamentação do Estado. Foi assim na primeira bolha do mundo, que aconteceu na Holanda em 1650, a famosa Mania das Tulipas. Um simples bulbo de Tulipa chegou a ser vendido pelo preço equivalente a 24 toneladas de trigo. Apesar de proibido, pessoas vendiam no mercado futuro tulipas que tinham acabado de plantar, ou até tulipas que planejavam plantar. Parece racional simples flores custarem tanto?

Outro exemplo vivenciei 2006 quando conversei com uma brasileira que residia em Miami, me assustei quando ela me contou que já tinha “comprado” 4 imóveis na cidade. E eu aqui nem sequer tinha o meu. Perguntei como? Ela me contou que tinha quitado somente o primeiro, e os demais ela tinha pegado dinheiro emprestado a uma taxa de 5% a.a, hipotecando o anterior. Ela pagava as prestações com os aluguéis. Tinha alguma coisa errada, era a crise dos empréstimos subprime (baixíssima análise dos mutuários), em 2008 a farra acabou.

Nesses dois episódios acima o mercado se comportou de forma irracional, sem regulamentação e principalmente de forma especulativa, em uma tentativa de se enriquecer rapidamente. Isso acontece hoje no Brasil? Na minha opinião não. Os preços sobem não por especulação, mas por um desbalanço entre oferta e procura. Em algumas cidades estão subindo mais e em outras menos (ver Post “CBIC”).

A demanda no Brasil por imóveis é enorme, temos um déficit habitacional de mais de 5 milhões de imóveis (ver post “Défict”). Ficamos décadas sem incentivar esse setor, principalmente sem disponibilizar crédito para a média e baixa renda comprar. Porque? Porque não havia segurança jurídica suficiente para os bancos emprestarem, e também  porque a inflação “assustava”. Hoje o crédito imobiliário crescente é totalmente regulado pelo governo federal, por exemplo, se você quiser um juro baixo para comprar um imóvel terá que usar o FGTS e o FGTS só te emprestará recursos se você não tiver outro imóvel no seu nome. Ou seja, temos muitas regras,  essa é apenas uma delas.

As maiores construtoras do país passaram a ter escala nacional a partir de 2005, quando as primeiras aberturas de capital foram feitas. Ou seja, nossa indústria está se fortalecendo somente agora para atender essa demanda. Hoje, as construtoras  ainda não conseguem atender a demanda reprimida que existe no país, isso mostra o enorme potencial de crescimento das construtoras.

Se somarmos o descompasso entre oferta e procura no setor imobiliário a outras pressões inflacionárias geradas pelo crescimento da economia brasileira conseguimos justificar o aumento de preço. Portanto não podemos dizer que estamos vivendo um momento irracional, especulativo. Há quem especule com esse mercado? Sim há, mas é algo pontual. Os bancos e o governo estão de olho, se notarem sinais de agentes especulativos cortam o crédito e consequentemente esfriam o mercado.