Bolha?

Com muita satisfação escrevo hoje a pedido de um amigo meu, Marcelo Soares, falarei sobre bolha imobiliária.

Qual é a principal lógica de uma bolha? Irracionalidade, ou seja, não existe lógica. Alta acentuada de preços sem um fundamento justificável, e geralmente sem acompanhamento e regulamentação do Estado. Foi assim na primeira bolha do mundo, que aconteceu na Holanda em 1650, a famosa Mania das Tulipas. Um simples bulbo de Tulipa chegou a ser vendido pelo preço equivalente a 24 toneladas de trigo. Apesar de proibido, pessoas vendiam no mercado futuro tulipas que tinham acabado de plantar, ou até tulipas que planejavam plantar. Parece racional simples flores custarem tanto?

Outro exemplo vivenciei 2006 quando conversei com uma brasileira que residia em Miami, me assustei quando ela me contou que já tinha “comprado” 4 imóveis na cidade. E eu aqui nem sequer tinha o meu. Perguntei como? Ela me contou que tinha quitado somente o primeiro, e os demais ela tinha pegado dinheiro emprestado a uma taxa de 5% a.a, hipotecando o anterior. Ela pagava as prestações com os aluguéis. Tinha alguma coisa errada, era a crise dos empréstimos subprime (baixíssima análise dos mutuários), em 2008 a farra acabou.

Nesses dois episódios acima o mercado se comportou de forma irracional, sem regulamentação e principalmente de forma especulativa, em uma tentativa de se enriquecer rapidamente. Isso acontece hoje no Brasil? Na minha opinião não. Os preços sobem não por especulação, mas por um desbalanço entre oferta e procura. Em algumas cidades estão subindo mais e em outras menos (ver Post “CBIC”).

A demanda no Brasil por imóveis é enorme, temos um déficit habitacional de mais de 5 milhões de imóveis (ver post “Défict”). Ficamos décadas sem incentivar esse setor, principalmente sem disponibilizar crédito para a média e baixa renda comprar. Porque? Porque não havia segurança jurídica suficiente para os bancos emprestarem, e também  porque a inflação “assustava”. Hoje o crédito imobiliário crescente é totalmente regulado pelo governo federal, por exemplo, se você quiser um juro baixo para comprar um imóvel terá que usar o FGTS e o FGTS só te emprestará recursos se você não tiver outro imóvel no seu nome. Ou seja, temos muitas regras,  essa é apenas uma delas.

As maiores construtoras do país passaram a ter escala nacional a partir de 2005, quando as primeiras aberturas de capital foram feitas. Ou seja, nossa indústria está se fortalecendo somente agora para atender essa demanda. Hoje, as construtoras  ainda não conseguem atender a demanda reprimida que existe no país, isso mostra o enorme potencial de crescimento das construtoras.

Se somarmos o descompasso entre oferta e procura no setor imobiliário a outras pressões inflacionárias geradas pelo crescimento da economia brasileira conseguimos justificar o aumento de preço. Portanto não podemos dizer que estamos vivendo um momento irracional, especulativo. Há quem especule com esse mercado? Sim há, mas é algo pontual. Os bancos e o governo estão de olho, se notarem sinais de agentes especulativos cortam o crédito e consequentemente esfriam o mercado.

Sobre rodrigoresendeblog

Engenheiro, Diretor de Marketing e Vendas da MRV Engenharia
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10 respostas para Bolha?

  1. Leonardo Cruz disse:

    Mas temo que quando os imóveis financiados pelo programa do governo Minha Casa Minha Vida começarem a ser entregues em massa, uma inadimplência surgirá e isso poderá derrubar ou pelo menos parar o aumento dos preços dos imóveis.
    Digo isso porque os mutuários deste programa só começam a pagar as prestações após a construção, e só então sentirão o peso das parcelas no bolso. Quem não se planejar, vai penar.

    • Leo, obrigado pelo comentário. As condições de financiamento do MCMV são muito vantajosas para os clientes, acredito que a grande maioria não terá dificuldades de pagar. Mas tudo vai depender de como a economia brasileira vai se comportar nos próximos anos, sou otimista e acredito que o Brasil é a “bola da vez” para o mercado internacional, juntamente com India, China e Russia.

  2. Marcelo disse:

    Rodrigo, parabéns pelo texto, muito bem explicado para leigo, como eu. Resumidamente, não sei se poderia dizer que a diferença do nosso mercado em comparação com do USA, seria a combinação de alguns fatores como segurança jurídica( um exemplo o mecanismo de alienação fiduciária), maior prazo de financiamento, somando a um crescimento econômico forte e consistente. Alem, é claro, do déficit habitacional que temos, onde a maior parte das vendas são direcionadas para habitação e não como investimento.
    Abraços

    • Marcelo, havia esquecido de publicar a resposta que estava escrita, de qualquer forma agora segue.

      Obrigado pelo comentário, sempre bons trocar idéias. Existem muitas diferenças entre nosso mercado e o americano, eles também tem segurança jurídica, entretanto o credito foi concedido de forma imprudente durante um bom tempo, causando um belo estrago em alguns bancos. Quanto ao déficit, esta perfeita sua colocação.

  3. Marcelo disse:

    Rodrigo, parabéns pelo texto, muito bem explicado para leigo, como eu. Resumidamente, não sei se poderia dizer que a diferença do nosso mercado em comparação com do USA, seria a combinação de alguns fatores como segurança jurídica( um exemplo o mecanismo de alienação fiduciária), maior prazo de financiamento, somando a um crescimento econômico forte e consistente. Alem, é claro, do déficit habitacional que temos, onde a maior parte das vendas são direcionadas para habitação e não como investimento.

  4. ricardo disse:

    O problema não está no agora… mas daqui a alguns anos ou 10 ou 15 anos… pois muito diferente do que ocorreu no passado onde para se ter um imóvel próprio tinha que ter uma boa renda e financiar no maximo 60% a 70%, hoje se consegue financiar 80% e apesar do comprometimento de renda de 30%, excetuando a CEF que possui um critério rigoroso, outros bancos fornecem financiamento com um simples DECORE emitido por um contador. Pois lógico, como mudou o sistema de hipoteca, acabou a problema jurídico para o banco recuperar um imóvel em inadimplencia. E com taxas de 12% aa ou mais e indices de correção baseados na inflação, prazos de até 30 anos, o saldo devedor fica impagável nos 10 primeiros anos (pois mesmo com tabela SAC o percentual amortizado é muito inferior ao juros pago). Ou seja, daqui a 10 anos vai ter gente que pagou meio imóvel e falta ainda pagar mais o montante de dois! Isso já ocorreu no passado, mas até então com recursos judiciários o “proprietário” permanecia no imóvel até o leilão. Agora, a história mudou. Então o que poderá ocorrer é mutuários que “compraram” seu apartamento por, digamos, R$ 200mil, pagaram R$ 150mil, e falta ainda R$ 200mil ou mais para quitar… e vendem pelo que puder para não perder tudo em uma ação de despejo e buscar um imóvel de menor valor a vista, isso irá fazer com que os preços corrigam o “valor futuro” embutido (como aconteceu na história das tulipas holandesas). Ou seja, o problema não á a bolha mas a futura falta de liquidez de imóvel devido ao excesso de oferta no futuro e sem falar na própria depreciação, visto que hoje, as construtoras se pudessem estariam vendendo até casas de barro e palha, mas quando a qualidade de imóveis de blocos estruturais com acabamento tipo “C” começarem a mostrar suas falhas ae uma desvalorização se fará inevitável.

    • Ricardo, primeiramente obrigado pelo comentário. Tudo vai depender de como a economia brasileira se comportará nos próximos anos. Estamos vivendo um momento único, juntamente com os demais BRIC´s (Russia, India e China), acredito que a renda do brasileiro continuará a crescer, e isso tem que ser levado em consideração. Estudiosos acreditam que o PIB per capita deve dobrar nos próximos 10 anos, e isso significa que o “peso” das parcelas na sua renda total deve diminuir, possibilitando uma amortização mais rápida. Veja que interessante essa matéria. http://economia.ig.com.br/brasil+chega+a+pib+per+capita+de+us+10+mil+em+2010+e+agora/n1237730753533.html

      Abraço e continue a deixar comentários.

      • ricardo disse:

        Acredito que em menos de 10 anos dobre para quase USD 23.000, pois com a desvalorização da moeda americana no mercado global (visto principalmente nos preços dos commodities como ouro, prata, algodão, etc.) muito provavel que ultrapassaremos essa espectativa, mas não necessariamente que ficaremos mais ricos. A inflação norte-americana é inevitável pois com os QE1, QE2 e um possível QE3, foram injetados quase 2 Trilhões de dolares em circulação (diga-se impresso cedulas). Só a china tem um saldo de reserva cambial de 3 Trilhões de dolares, fora outros paises que somados acredito que deva ter praticamente quantia semelhante. Quando esse dinheiro começar a voltar para o mercado (afinal do que adiante ter reservas em uma moeda que vale menos a cada dia?), então os efeitos do excesso de liquidez fará com que a inflação norte americana se torne algo mais delicado. Não acredito num colapso global, mas com certeza uma cesta de moedas surgirá para parametrizar a relação de troca entre países. O problema no caso do financiamento é a indexação. Pois somos acostumados a indexar tudo, o percentual mensal da poupança, parcelamentos com e sem juros e principalmente os salarios. O problema será quando começar as intervenções para evitar aumentos “abusivos” (para quem fornece são justos) e tentarem usar mecanismos artificiais para conter a demanda e a alta de preços de bens de consumos, ae os bens duráveis serão os mais castigados.

  5. Maura Campos disse:

    Muito bom seu post Rodrigo!
    Vou enviar para minha equipe…

    Maura

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