Bolha?

Com muita satisfação escrevo hoje a pedido de um amigo meu, Marcelo Soares, falarei sobre bolha imobiliária.

Qual é a principal lógica de uma bolha? Irracionalidade, ou seja, não existe lógica. Alta acentuada de preços sem um fundamento justificável, e geralmente sem acompanhamento e regulamentação do Estado. Foi assim na primeira bolha do mundo, que aconteceu na Holanda em 1650, a famosa Mania das Tulipas. Um simples bulbo de Tulipa chegou a ser vendido pelo preço equivalente a 24 toneladas de trigo. Apesar de proibido, pessoas vendiam no mercado futuro tulipas que tinham acabado de plantar, ou até tulipas que planejavam plantar. Parece racional simples flores custarem tanto?

Outro exemplo vivenciei 2006 quando conversei com uma brasileira que residia em Miami, me assustei quando ela me contou que já tinha “comprado” 4 imóveis na cidade. E eu aqui nem sequer tinha o meu. Perguntei como? Ela me contou que tinha quitado somente o primeiro, e os demais ela tinha pegado dinheiro emprestado a uma taxa de 5% a.a, hipotecando o anterior. Ela pagava as prestações com os aluguéis. Tinha alguma coisa errada, era a crise dos empréstimos subprime (baixíssima análise dos mutuários), em 2008 a farra acabou.

Nesses dois episódios acima o mercado se comportou de forma irracional, sem regulamentação e principalmente de forma especulativa, em uma tentativa de se enriquecer rapidamente. Isso acontece hoje no Brasil? Na minha opinião não. Os preços sobem não por especulação, mas por um desbalanço entre oferta e procura. Em algumas cidades estão subindo mais e em outras menos (ver Post “CBIC”).

A demanda no Brasil por imóveis é enorme, temos um déficit habitacional de mais de 5 milhões de imóveis (ver post “Défict”). Ficamos décadas sem incentivar esse setor, principalmente sem disponibilizar crédito para a média e baixa renda comprar. Porque? Porque não havia segurança jurídica suficiente para os bancos emprestarem, e também  porque a inflação “assustava”. Hoje o crédito imobiliário crescente é totalmente regulado pelo governo federal, por exemplo, se você quiser um juro baixo para comprar um imóvel terá que usar o FGTS e o FGTS só te emprestará recursos se você não tiver outro imóvel no seu nome. Ou seja, temos muitas regras,  essa é apenas uma delas.

As maiores construtoras do país passaram a ter escala nacional a partir de 2005, quando as primeiras aberturas de capital foram feitas. Ou seja, nossa indústria está se fortalecendo somente agora para atender essa demanda. Hoje, as construtoras  ainda não conseguem atender a demanda reprimida que existe no país, isso mostra o enorme potencial de crescimento das construtoras.

Se somarmos o descompasso entre oferta e procura no setor imobiliário a outras pressões inflacionárias geradas pelo crescimento da economia brasileira conseguimos justificar o aumento de preço. Portanto não podemos dizer que estamos vivendo um momento irracional, especulativo. Há quem especule com esse mercado? Sim há, mas é algo pontual. Os bancos e o governo estão de olho, se notarem sinais de agentes especulativos cortam o crédito e consequentemente esfriam o mercado.